Комментарий статьи 98 Жилищного кодекса РБ

В соответствии с Законом Республики Беларусь от 05.07.2004 N 300-З "Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь":

капитальный ремонт объекта - совокупность работ, в том числе строительно-монтажных, пусконаладочных, и мероприятий по восстановлению утраченных в процессе эксплуатации и (или) улучшению конструктивных, инженерных, технических, эстетических качеств объекта строительства, осуществляемых путем восстановления, улучшения и (или) замены отдельных конструкций, деталей, инженерно-технического оборудования, элементов объекта строительства;

реконструкция объекта - совокупность работ, в том числе строительно-монтажных, пусконаладочных, и мероприятий, направленных на использование по новому назначению объекта и (или) связанных с изменением его основных технико-экономических показателей и параметров, в том числе с повышением потребительских качеств, определяемых техническими нормативными правовыми актами, изменением количества и площади помещений, строительного объема и (или) общей площади здания, изменением вместимости, пропускной способности, направления и (или) места расположения инженерных, транспортных коммуникаций (замена их участков) и сооружений на них.

Как видно из текста комментируемой статьи, ЖК предусмотрено, что может быть проведен капитальный ремонт не только жилого дома, но и отдельных конструктивных элементов и (или) инженерных систем.

Необходимость проведения капитального ремонта или реконструкции жилого дома, конструктивных элементов, инженерных систем определяется на основании 5 факторов, которые установлены статьей 98 ЖК.

Техническое состояние жилого дома в целом, а также его конструктивных элементов, инженерных систем определяется при плановых осмотрах жилого дома. Плановые осмотры подразделяются на общие и частичные. При общих осмотрах контролируют техническое состояние здания в целом, его инженерных систем и внешнего благоустройства, при частичных осмотрах - техническое состояние отдельных конструкций зданий, инженерных систем, элементов благоустройства. Общие осмотры должны проводиться 2 раза в год: весной и осенью. Периодичность частичных осмотров устанавливается собственником здания, эксплуатирующей организацией или службой технической эксплуатации в зависимости от конструктивных особенностей здания и технического состояния его элементов (п. 4.8 ТКП 45-1.04-208-2010). Общие осмотры зданий производятся комиссиями в составе:

- председателя комиссии - руководителя, главного инженера организации (юридического лица);

- членов комиссии - лиц, ответственных за эксплуатацию здания; представителей службы, осуществляющей эксплуатацию инженерного оборудования; представителя местного общественного формирования (или профсоюзов).

Для общественных зданий в состав комиссии включаются представители органов местного или отраслевого управления, ответственных за техническое состояние основных фондов. Для производственных зданий в состав комиссии включаются главные специалисты предприятия (механик, энергетик, технолог) и инженер по технике безопасности. Для зданий, являющихся историко-культурными ценностями, в состав комиссии включаются представители департамента по охране историко-культурного наследия и реставрации Министерства культуры Республики Беларусь. К работе комиссии могут привлекаться специалисты-эксперты и представители ремонтно-строительных организаций. По результатам осмотра составляется акт, который подписывается всеми членами комиссии и утверждается собственником здания или уполномоченным им лицом (п. 4.9 ТКП 45-1.04-208-2010).

Срок службы жилого дома в целом, а именно минимальная продолжительность эффективной эксплуатации жилых зданий, установлен приложением К (рекомендуемое) к ТКП45-1.04-14-2005 (таблица К.1) и составляет:

- для полносборных крупнопанельных, крупноблочных, со стенами из кирпича, естественного камня и т.п. с железобетонными перекрытиями с нормальными условиями эксплуатации - 20 лет до постановки на капитальный ремонт (то же с благоприятными условиями эксплуатации при постоянно поддерживаемом температурно-влажностном режиме - 25 лет, то же с тяжелыми условиями эксплуатации при повышенной влажности, агрессивности воздушной среды, значительных колебаниях температуры - 15 лет);

- со стенами из кирпича, естественного камня и т.п. с деревянными перекрытиями со стенами из прочих материалов с нормальными условиями эксплуатации - 15 лет (то же с благоприятными условиями эксплуатации при постоянно поддерживаемом температурно-влажностном режиме (музеи, архивы, библиотека и т.п.) - 20 лет).

Срок службы конструктивных элементов, инженерных систем жилого дома, а именно минимальная продолжительность эффективной эксплуатации строительных конструкций и инженерных систем зданий, установлен приложением Л (рекомендуемое) к ТКП45-1.04-14-2005 (таблица Л.1).

Архитектурно-планировочные качества жилого дома и уровень его благоустройства - это так называемый моральный износ. В современном мире технологии и материалы, в том числе и для строительства (ремонта) многоквартирных жилых домов, развиваются стремительно, и зачастую для эффективной эксплуатации многоквартирного жилого дома экономически выгоднее провести работы по капитальному ремонту с заменой какого-либо оборудования или инженерной системы. Кроме этого, неуклонно растет количество автомобилей на душу населения, а нормы, по которым ранее определялось количество машино-мест на придомовой территории, устарели.

При рассмотрении вопроса о проведении капитального ремонта или реконструкции жилого дома необходимо рассматривать его с учетом генерального плана жилой застройки (улиц, кварталов, микрорайонов), в которой расположен жилой дом. Так, согласно подп. 1.1и 1.2 п. 1Указа Президента Республики Беларусь от 18.12.2007 N 657 "О некоторых вопросах реконструкции жилых домов" (далее - Указ N 657) надстройка и пристройка жилых и (или) нежилых помещений при реконструкции малоэтажных (не более трех этажей) и среднеэтажных (не более пяти этажей) многоквартирных жилых домов, эксплуатируемых коммунальными организациями, планируются городским (районным) исполнительным комитетом, администрацией района в городе, как правило, в домах, которые по техническому состоянию и нормативным срокам эксплуатации подлежат капитальному ремонту, и осуществляются заказчиком (застройщиком) одновременно с таким ремонтом согласно ежегодно утверждаемому соответствующим местным исполнительным комитетом перечню домов, подлежащих реконструкции. В указанный перечень также могут быть включены дома, не подлежащие капитальному ремонту. Местный исполнительный комитет определяет функциональное назначение надстройки, учитывая необходимость строительства определенного объекта, исходя из нужд данного населенного пункта (его района), заявлений заказчиков (застройщиков), заинтересованных в осуществлении надстройки в конкретном доме, собственников и нанимателей жилых помещений этого дома. Перечень домов, подлежащих реконструкции, ежегодно до 1 января публикуется местным исполнительным комитетом в местных и республиканских средствах массовой информации.

Также при рассмотрении вопроса о проведении капитального ремонта или реконструкции жилого дома необходимо рассматривать вопрос о том, как этот дом эксплуатировался с момента ввода его в эксплуатацию, т.е. содержался ли дом согласно правилам и нормам технической эксплуатации жилых домов в соответствии с техническими нормативными правовыми актами, своевременно ли и с каким качеством проводились работы по техническому обслуживанию, а также в какие сроки устранялись неисправности элементов зданий (эти работы, сроки, а также технические нормативные правовые акты указаны в комментарии к п. 1 ст. 98 ЖК).

Необходимость проведения тепловой модернизации жилого дома определяется с учетом его теплотехнических показателей и ограждающих конструкций в соответствии с техническим кодексом установившейся практики "Строительная теплотехника. Строительные нормы проектирования" (ТКП 45-2.04-43-2006 (02250)), утвержденным приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 29.12.2006 N 374, в порядке, установленном Методическими указаниями о порядке определения необходимости проведения тепловой модернизации эксплуатируемых жилых домов, утвержденными приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь, Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь от 14.03.2011 N 67/33 "Об утверждении Методических указаний".

Приказом Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь от 09.07.2009 N 117 утвержден Рекомендуемый порядок организации и производства работ по капитальному ремонту и тепловой модернизации жилищного фонда (далее - Порядок организации и производства работ). Порядок организации и производства работ делится на 6 этапов:

1. Планирование капитального ремонта и тепловой модернизации жилых домов.

2. Разработка проектно-сметной документации на очередной год.

3. Подготовительный период.

4. Производство ремонтно-строительных работ.

5. Приемка в эксплуатацию объектов, законченных капитальным ремонтом.

6. Гарантийный срок капитального ремонта жилищного фонда.

 

Перечень основных видов работ, выполняемых при капитальном ремонте зданий и сооружений, установлен в приложении Б (рекомендуемое) к ТКП 45-1.04-206-2010. В указанный перечень вошли следующие виды работ:

1. Устранение местных деформаций путем перекладки и усиления несущих конструкций зданий и сооружений.

2. Перекладка и усиление фундаментов и стен подвалов, не связанные с надстройкой здания или дополнительными нагрузками.

3. Усиление основания под фундаменты, не связанное с надстройкой здания или дополнительными нагрузками.

4. Восстановление гидроизоляции фундаментов здания.

5. Усиление (устройство) фундаментов под оборудование.

6. Перекладка и усиление отдельных участков каменных стен и столбов, не связанная с надстройкой здания или дополнительными нагрузками.

7. Восстановление или усиление отдельных простенков, перемычек, карнизов.

8. Защита от шума и вибрации.

9. Утепление (устранение сырости и продуваемости) отдельных фрагментов фасадов зданий (торец и др.).

10. Укрепление, усиление или замена перегородок.

11. Замена участков деревянных перекрытий на несгораемые.

12. Замена или усиление отдельных участков перекрытий и покрытий.

13. Дополнительное утепление чердачных перекрытий и покрытий.

14. Полная замена кровли или покрытия кровли, а также замена более 40% площади кровли здания, в т.ч. с применением новых материалов.

15. Замена покрытия пола с изменением его конструкции при износе 60% и более.

16. Полная замена заполнений оконных проемов здания, а также замена более 40% оконных проемов здания при их износе более 60%.

17. Утепление вентиляционных шахт.

18. Устройство козырьков над входами в подъезды, подвалы и над балконами верхних этажей.

19. Ремонт и восстановление несущей способности балконов и лоджий, замена ограждений балконов и лоджий.

20. Установка дверных кодовых замков и домофонов.

21. Усиление лестничных маршей.

22. Замена металлических лестниц, поврежденных коррозией.

23. Устройство пожарных лестниц.

24. Замена подвесных потолков.

25. Восстановление придомового благоустройства и озеленения с применением современных материалов и технологий.

26. Установка приспособлений для прочистки и санитарной обработки стволов мусоропроводов.

27. Замена неисправных внутренних инженерных систем и оборудования зданий и сооружений, мусоропроводов.

28. Замена систем газопотребления (трубопроводов, оборудования и т.д.), установка счетчиков газа.

29. Замена лифтов и систем диспетчерского контроля за их работой.

30. Замена и ремонт изношенных элементов внутриквартирных и наружных инженерных сетей.

31. Ремонт и замена установок противопожарной автоматики, систем противодымной защиты и внутреннего противопожарного водопровода.

32. Ремонт и устройство заземления, радиоприемных и телевизионных антенн.

33. Замена и ремонт инженерного оборудования, обеспечивающего потребление коммунальных услуг (вводные устройства, блочные теплопункты, водомерные узлы и другие).

34. Работы, выполняемые при текущем ремонте, сопутствующие капитальному ремонту.

35. Другие работы, не противоречащие техническому кодексу установившейся практики "Система технического нормирования и стандартизации Республики Беларусь. Национальный комплекс технических нормативных правовых актов в области архитектуры и строительства. Основные положения" (ТКП 45-1.01-4-2005 (02250)), утвержденному приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 18.07.2005 N 172 "Об утверждении и введении в действие технических нормативных правовых актов в строительстве".

 

Капитальный ремонт внутри жилых помещений согласно законодательству не производится, за исключением некоторых видов работ (например, работ, указанных в п. 10 - 12, 15 - 17, 19, 28 - 29, 32 приложения Б (рекомендуемое) к ТКП 45-1.04-206-2010), которые в некоторых случаях производятся внутри жилых помещений.

Нормы продолжительности проведения капитального ремонта и модернизации жилищного фонда установлены техническим кодексом установившейся практики "Капитальный ремонт и модернизация жилищного фонда. Нормы продолжительности", утвержденным постановлением Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь от 31.03.2009 N 17 "Об утверждении и введении в действие технического кодекса установившейся практики "Капитальный ремонт и модернизация жилищного фонда. Нормы продолжительности".

Приказом Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь от 25.11.2004 N 196 утверждены Методические рекомендации по планированию капитального ремонта жилищного фонда (далее - Методические рекомендации), которые определяют состав, содержание, последовательность разработки, согласования и утверждения перспективных и текущих планов капитального ремонта жилищного фонда.

Так, в составе перспективного плана разрабатывается поадресный план-график капитального ремонта жилых домов согласно приложению 3 к Методическим рекомендациям (п. 20 Методических рекомендаций). Перспективный план капитального ремонта жилищного фонда подлежит корректировке. Корректировка производится путем составления годовых планов капитального ремонта жилищного фонда по результатам фактического выполнения плана ремонтно-строительных и проектных работ, фактического состояния жилищного фонда и конкретных потребностей населенных пунктов (п. 25 Методических рекомендаций).

Текущий план капитального ремонта жилищного фонда разрабатывается заказчиком, утверждается местными исполнительными и распорядительными органами, согласовывается с жилищно-эксплуатационными организациями ежегодно на основе перспективного плана. Он представляет собой пообъектный список жилых домов с указанием состава ремонтных работ и сроков их проведения (п. 26 Методических рекомендаций). Список объектов по капитальному ремонту жилищного фонда составляется заказчиком с учетом финансовых, материальных ресурсов на капитальный ремонт жилищного фонда согласно приложению 5 к Методическим рекомендациям (п. 27 Методических рекомендаций). В текущем плане капитального ремонта жилищного фонда приводится наименование ремонтируемых объектов с указанием по каждому объекту его сметной стоимости, объема произведенных затрат на начало планируемого года (по переходящим объектам), сметной стоимости затрат на планируемый год с разбивкой по кварталам, сроков начала и окончания работ, а также годовой объем затрат по всем объектам. При этом не допускается распыление средств по многочисленным объектам, а имеющиеся материальные и финансовые ресурсы направляются в первую очередь на завершение работ по переходящим объектам (п. 28 Методических рекомендаций).

И списки многоквартирных жилых домов, подлежащих капитальному ремонту и тепловой модернизации, на текущий год, и перспективные программы в обязательном порядке утверждаются районным, городским исполнительными комитетами, местной администрацией района в городе. Эти списки и программы публикуются в средствах массовой информации и размещаются на информационных сайтах районного, городского исполнительных комитетов, местной администрации района в городе в глобальной компьютерной сети Интернет. В случае, если у гражданина нет возможности ознакомиться с этими списками и программами, как указано в статье 98 ЖК, он может обратиться в местный исполнительный и распорядительный орган, организацию, осуществляющую эксплуатацию жилищного фонда, в которых обязаны ознакомить гражданина с указанными списками и программами.

 Отчисления на капитальный ремонт вспомогательных помещений, конструктивных элементов, инженерных систем многоквартирного жилого дома производятся собственниками, нанимателями жилых помещений, членами организации застройщиков с 1999 года, после принятия Жилищного кодекса Республики Беларусь 1999 года (далее - ЖК 1999 года) (ст. 51 ЖК 1999 года), и изначально составляли 50% от начисленной платы за техническое обслуживание многоквартирного жилого дома, а с 2002 года - в размере 100% от начисленной платы за техническое обслуживание многоквартирного жилого дома.

Средства местных бюджетов, выделяемые на проведение капитального ремонта и тепловой модернизации жилищного фонда, определяются ежегодно издаваемыми законами о республиканском бюджете.

Что касается иных источников финансирования, не запрещенных законодательством, то этими источниками могут быть средства от сдачи в наем жилых помещений, в аренду нежилых помещений, средства от отчуждения в порядке, установленном законодательством, общего имущества совместного домовладения и т.п.

Также постановлением Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь, Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь от 24.08.2011 N 42/20 утверждены Методические рекомендации о порядке обоснования затрат на капитальный ремонт жилых домов, а постановлением Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь, Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь от 30.03.2012 N 16/6 утверждены Методические рекомендации о порядке обоснования затрат на модернизацию жилых домов.

В комментируемой статье 98 ЖК предусмотрено, что графики выполнения работ по каждому подъезду многоквартирного жилого дома составляются не позднее 10 дней до начала проведения капитального ремонта. При этом не предусматривается, что с этими графиками должны быть ознакомлены граждане и каким образом они должны быть ознакомлены с ними. Вместе с тем, с учетом предписаний п. 10 комментируемой статьи представляется, что графики выполнения работ должны быть доведены до сведения граждан, проживающих в доме, подлежащем капитальному ремонту. В этих графиках представляются виды работ, которые необходимо провести в каждом из подъездов с определением периода их производства.

В статье 98ЖК не указано, кто должен выполнять установленные требования. Вместе с тем, с учетом предписаний ЗаконаN 405-З можно сделать вывод, что графики выполнения работ и заключение договоров на капитальный ремонт должны быть составлены и представлены для заключения исполнителем, т.е. той организацией, которая будет производить капитальный ремонт многоквартирного жилого дома.

Также с учетом предписаний ЗаконаN 405-З договор на капитальный ремонт многоквартирного жилого дома заключается непосредственно с каждым собственником, нанимателем жилого помещения, членом организации застройщиков.

Сами договоры на капитальный ремонт многоквартирного жилого дома заключаются в порядке, установленном Положениемо порядке заключения договоров на капитальный ремонт многоквартирного жилого дома, утвержденным постановлением N 99 (далее - Положение о порядке заключения договоров).

Так, до заключения договора исполнитель:

информирует потребителей на общем собрании о порядке организации ремонтно-строительных работ, видах и объемах работ;

оформляет протокол собрания с отражением вопросов, возникших в ходе обсуждения или поступивших в письменном виде в течение 3 дней после проведения общего собрания. Протокол подписывают исполнитель и уполномоченный представитель потребителей, избранный на общем собрании;

совместно с подрядной организацией и уполномоченным представителем потребителей проводит предремонтный осмотр общего имущества многоквартирного жилого дома, составляет акт обследования, который подписывают представители исполнителя, подрядной организации и уполномоченный представитель потребителей (п. 3Положения о порядке заключения договоров).

Договор заключается не позднее 10 дней до начала проведения капитального ремонта жилого дома в простой письменной форме в двух экземплярах в соответствии с типовым договором на оказание услуг по капитальному ремонту многоквартирного жилого дома при наличии:

утвержденной в установленном порядке проектно-сметной документации;

договора (контракта) строительного подряда на капитальный ремонт жилого дома, заключенного в установленном порядке (если капитальный ремонт не ведется собственными силами);

разрешений на производство ремонтно-строительных работ в случаях, предусмотренных законодательством.

При проведении капитального ремонта жилого дома собственными силами исполнитель должен до начала производства ремонтно-строительных работ получить специальные разрешения (лицензии) в случаях, предусмотренных законодательством.

К договору прилагается краткая информация о капитальном ремонте жилого дома с указанием видов работ и сроков их проведения (п. 4Положения о порядке заключения договоров).

Типовой договорна оказание услуг по капитальному ремонту многоквартирного жилого дома утвержден постановлением N 99.

В комментируемой статьепредусматриваются обязанности организации, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющей жилищно-коммунальные услуги, в части информирования собственников, нанимателей жилых помещений и членов организации застройщиков о будущем капитальном ремонте многоквартирного жилого дома, а также об обязательном предремонтном осмотре жилых помещений в многоквартирном жилом доме, подлежащем капитальному ремонту.

Все эти действия должны быть произведены до заключения договора на капитальный ремонт (который заключается не позднее чем за 10 дней до начала проведения капитального ремонта многоквартирного жилого дома). Статьей 98ЖК не указан срок, за сколько должны быть произведены указанные действия, поэтому исходя из текста указанной статьиможно сделать вывод, что минимальный срок - это не позднее 11 дней до начала проведения капитального ремонта.

Порядок проведения общих собраний отражен в ст. 180ЖК (простое совместное домовладение), ст. 187ЖК (организация застройщиков), ст. 215ЖК (товарищество собственников).

Во всех вышеприведенных статьях ЖКпредусмотрено как проведение общего собрания, так и проведение письменного опроса. Вместе с тем комментируемой статьейустановлено, что информирование граждан производится на общем собрании (т.е. при личном их присутствии). При этом представляется, что информацию о порядке организации работ, их видах и объемах, а также о должностных лицах, ответственных за организацию, контроль и проведение таких работ, лучше представить в письменном виде каждому из присутствующих на указанном собрании, а также вывесить на доске объявлений у каждого подъезда многоквартирного жилого дома для ознакомления с ней максимального количества собственников, нанимателей жилых помещений, членов организации застройщиков.

Следует отметить, что в соответствии со ст. 90ЖК граждане, проживающие в жилом доме, в котором проводится капитальный ремонт или реконструкция, могут быть выселены из занимаемого жилого помещения в случае, если проведение указанных работ невозможно без их выселения. Кроме этого, подп. 1.7 п. 1Указа N 657 предусмотрено, что в проектно-сметной документации на реконструкцию жилого дома при его надстройке должны предусматриваться необходимые виды и объемы работ по капитальному ремонту реконструируемого дома, временное отселение собственников жилых помещений и нанимателей таких помещений, членов их семей, проживающих на верхнем этаже этого дома, а также других лиц (если осуществление надстройки создает препятствия для проживания этих лиц, владения и пользования имуществом, находящимся в их собственности или на иных вещных правах). Исходя из текста статьи 98ЖК это условие (а именно выселение граждан на время проведения капитального ремонта или реконструкции жилого дома) должно быть озвучено гражданам на общем собрании (организация, осуществляющая эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющая жилищно-коммунальные услуги, обязана проинформировать на общем собрании собственников о порядке организации работ).

Как указано в комментируемой статье, граждане, проживающие в доме, подлежащем капитальному ремонту, должны избрать из своего числа уполномоченного представителя для проведения предремонтного осмотра жилых помещений. Это необходимо для объективного оценивания объема и видов работ, которые необходимо провести при капитальном ремонте в квартирах, а также в случае необходимости - для защиты прав граждан, проживающих в многоквартирном жилом доме, подлежащем капитальному ремонту.

Как видим, в целях защиты своих законных интересов и прав гражданам необходимо принимать участие в общих собраниях, однако понуждать их к участию в таких собраниях никто не имеет права.

При проведении предремонтного осмотра жилых помещений граждане, проживающие в многоквартирном жилом доме, подлежащем капитальному ремонту, обязаны обеспечить доступ в занимаемые ими или находящиеся в их владении и пользовании жилые помещения, как это предусмотрено абз. 7 п. 1 ст. 26ЖК. В случае отказа граждан от предоставления доступа в жилые помещения организация, осуществляющая эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющая коммунальные услуги, имеет право обратиться в суд с заявлением о предоставлении доступа в квартиру.

При проведении предремонтного осмотра жилых помещений организация, осуществляющая эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющая жилищно-коммунальные услуги, обязана оценивать объемы и виды работ, подлежащие выполнению в жилых помещениях, и в случае необходимости может внести соответствующую корректировку в проектно-сметную документацию (но это не обязательное, а факультативное условие, принятие решения по которому зависит в том числе и от активного участия граждан и их представителей в осмотре жилых помещений).